观点直击 | 新主席的任务 华润置地为保增长将放开收并购(实录)

观点地产网

2020-03-27 00:46

  • 业绩会中,关心的话题总结成一句话,是华润置地未来是否依然能有效地保持增长?

    观点地产网 3月26日,华润置地有限公司以电话会议形式举行2019年全年媒体业绩会,总裁李欣、副主席张大为、高级副总裁谢骥,财务部总经理郭世清等出席会议。

    但遗憾的是,首度对外正式亮相的王祥明仅仅出席了早前举办的投资者会,而在半小时后举行的媒体业绩会上,他缺席了。

    数据显示,华润置地2019年全年综合营业额为人民币1477.4亿元,按年增长21.9%。其中,开发物业营业额为1272.0亿元,按年增长21.0%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3亿元,按年增长26.3%。

    2019年,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利216.5亿元,同比增长12.2%;计入投资物业评估增值后的股东应占溢利286.7亿元,同比增长18.3%。

    这样的成绩,似乎并不能让市场满意。午后开盘,华润置地股价跳水,截至收盘,跌幅5.01%,报每股30.35港元。而同为内房股的中国恒大、碧桂园、世茂房地产等,要么录得上涨,要么几乎保持开盘水平,并无大幅跌价。

    或许,对于投资者而言,疫情、管理层变动、压线完成去年销售目标等等多种因素,让脆弱的神经早已不堪挑拨,使得华润置地这份看起来还不错的成绩单成了压倒骆驼的最后一根稻草。而业绩会中,关心的话题总结成一句话,华润置地未来是否依然能有效地保持增长?

    新主席的任务

    这是王祥明签发的首份全年业绩单,也是第一次公共场合对外亮相。

    有参加了投资者会的行业分析师告诉观点地产新媒体,在业绩介绍环节,王祥明表示,在华润置地未来的工作重点将在把方向、管大局、促落实上。他的任务是领导董事会高效运行,提升公司治理,全力以赴支持华润置地发展。

    按照王祥明的说法,具体的经营管理上,会全力以赴支持李欣为首的董事会,其精力分配,将更多放在资源方面的对接上。

    据了解,王祥明此前主要在中国建筑任职,是中国建筑董事、总经理,于2019年3月调任为华润集团董事、总经理。于2019年12月,王祥明开始兼任华润置地主席兼非执行董事。

    “华润置地对华润集团的业绩和品牌均有重要影响,十四五期间置地仍是支撑集团业绩的主力军,集团会继续予以资源倾斜,助力发展,各业务线也会给予华润置地大力支持。”上述投资者转述了王祥明这一番话。

    而在观点地产新媒体参加的媒体业绩会上,华润置地管理层就明确表示,具体目标就是要保持行业前十。

    据观点地产新媒体了解,在2019年华润置地压线完成2420亿元的销售任务,15%的增长率,让其刚好排名第十,但排位被世茂反超。反超的原因很简单,2019年世茂进行了大量并购,让其短时间内有大量项目入市。

    华润在这一块却有所失色。不过,这一次管理层松口了:“未来我们会在多元化拿地方面进一步加大相关工作举措,比如在收并购方面会取得突破。”

    王祥明告诉市场投资者,资源获取重点会转向能发挥优势的渠道上,比如代建、统筹配建模式与政府购地模式,包括TOD项目、城市更新项目,并且也准备在项目端的投资并购发力。

    并且,有行业分析师告诉观点地产新媒体,投资者会上王祥明透露,华润置地正在向国资委申请对资产负债率的适当放开,采取一企一策,这样有助于华润置地扩张,并且,华润集团其他业务线也会存在可能的业务支持。

    此外,今年华润置地还有一个新任务,就是调节奏、调结构、调布局。其中,调节奏为注重拿地窗口期,不在高位抢地,调结构为注重以高周转、住宅为主的项目,调布局为侧重于一二线及有产业支撑的三线城市,聚焦京津冀、长三角、大湾区等都市圈。

    疫情与影响

    “2020年的销售目标是2620亿元”、“预期租金收入与去年持平“、“供货和交付节奏不会有太大影响”,华润置地管理层极力想向外界传达疫情影响是可控的。

    作为截至2019年12月31日,拥有在营投资物业总建筑面积超过1000万平米的华润置地,疫情期间,对其商业的打击是肉眼可见的。

    据管理层透露,华润置地对租户的固定租金进行了减免和折扣,大概1.5个月铺租,约10亿元。受影响最大的酒店业,目前实际入住恢复率也不高,占比最大的购物中心零售额,下降了大概六成。

    事实上,华润置地2019年投资物业的全年营业额为120.3亿元,其中,购物中心91.5亿元、写字楼13.9亿元、酒店14.9亿元。10亿元相当于2019年的十二分之一,相当于白做一个月。

    但华润置地依然保持对2020年的乐观,认为租金收入将与2019年持平。“目前购物中心恢复速度尚可,除去政府强制关闭的业态,目前租户开业率达82.6%,预期3月底总体恢复到60%,在6月份实现持平,并在四季度实现增长。”

    而销售方面,虽然受疫情影响,在2月份华润置地销售跌近四成,仅54.7亿元,但管理层依然表示对市场的乐观。其指,目前市场恢复不错,上海基本恢复7至8成,业绩占比最大的华北、华东、华南三区恢复得更好一点,而尚未开放线下售楼处的武汉,业绩占比不大,仅4%。

    基于上述判断,华润置地依然将全年目标定在了2620亿元,以此计算,全年业绩较2019年大概增长10%左右。

    并且,管理层表示,华润置地的项目基本位于一二线和有产业支撑的三线城市,这些城市客户购买力比较强,需求真实,而华润置地做的是主流客户的主流产品,所以毛利率亦有所保证。

    但这依然难掩其毛利率逐年降低的事实。据了解,2019年华润置地全年综合毛利润率为37.9%,这是近3年最低的水平,在2017年和2018年,这一数值分别为40.3%、43.4%;开发物业毛利率36.5%,在2017年、2018年同期,则为39.7%、42.9%。

    管理层将毛利率下降的原因归结为行业整体的趋势,却依然希望未来保持在30%至35%。

    是否能成功保持不得而知。但上述投资者表示,管理层指出,华润置地内部KPI为开发业务维持有质量的规模增长,行业前十大的目标;同时毛利率今年为30%-35%,以后保持年30%,购物中心租金收入增长20%以上,毛利率70%至75%;整体核心净利润增长维持低双位数。

    以下为华润置地有限公司2019年全年业绩发布会现场问答节录:

    现场提问:最近疫情对公司有哪些影响?目前的复工情况如何?

    管理层:到3月中旬,393个工地已经复工了378个,除了武汉没有复工以外,其他全部复工,复工率96%。售楼处也是,除武汉外全部复工复产。

    基于复工复产的情况来看,整个华润置地半年的供货影响率在10%以内,明年基本上可以弥补回来。公司全年的供货和交付基本上不会有太大的影响,仍然按照既定的计划实现供货和交付节奏。

    为了恢复客户的市场信心,公司也是在全国范围内做了阶段性促销活动,目前看效果还是比较好,大概一周成交30、40亿。从目前判断,4月份市场可以恢复到正常的水平。全年设定的销售目标是2620亿,上半年完成1000亿左右的签约额也是可以预期的。

    现场提问:疫情对投资物业的影响如何?

    管理层:疫情影响最大的是酒店,目前实际入住的恢复率不算太高。购物中心在2月份的影响是最突出的。疫情最重的时候,同比下降很大。我们对租户的固定租金进行了减免和折让,大概1.5个月铺租,租金约10亿。在支持租户方面做了很多工作,包括利用华润的资源,金融方面的资源给租户提供短期低利率的贷款,支持他们恢复生产。

    到3月24日租户开业率达94.2%,除去政府强制避免的,如影院和儿童业态,这个占了不到2成。零售额回本快,3月1日到23日,大概是去年的50%。同时高端定位的项目恢复速度好于普通定位的项目,业绩恢复在7成到8成,像沈阳万象城恢复了87%的状态。

    整体来看,购物中心这块尽管2月份是低点,3月份是回升,5月份左右有望持平,4季度实现增长。根据以上判断,购物中心受疫情影响的损失目前来看是可预测的,全年的压力还是有的,在这种情况下我们需要通过管理改善,预计全年收入将维持全年水平或小幅增长。2020年起有信心恢复双位数增长。

    现场提问:公司2020年销售目标是多少?

    管理层:目前市场恢复不错,上海基本已经人声鼎沸,恢复7至8成。华北、华东、华南,三个业绩占比较大的区域恢复很明显,来访的基本上达到了去年同期的8成左右水平。武汉区域业绩占比不大,4%左右。

    基于市场恢复情况,全年目标定在2620亿元。总的来讲,完成全年的业绩还是有信心,按照全年的预算和计划来推动和完成。

    现场提问:公司物业的上市进展如何?

    管理层:物业上市大的方向和策略已经基本形成,并正在深化当中,今年将会加快物业上市进程。

    现场提问:请问公司在2020年的土地投资策略是怎样的?

    管理层:资源获取重点会转向能发挥优势的渠道上,比如代建、统筹配建模式与政府购地模式,包括TOD项目、城市更新项目,并且也准备在项目端的投资并购发力。并且将调节奏、调结构、调布局。其中,调节奏为注重拿地窗口期,不在高位抢地,调结构为注重以高周转、住宅为主的项目,调布局为侧重于一二线及有产业支撑的三线城市,聚焦京津冀、长三角、大湾区等都市圈。

    现场提问:公司毛利率为何逐年下降?未来计划目标是多少?

    管理层:毛利率,整个行业都是下降的趋势,华润置地希望维持有竞争力的水平,2020年目标30%-35%,未来保持在30%左右。

    撰文:廖尧    

    审校:武瑾莹



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